TWENTERAND – Stel je eens voor: een ouder echtpaar en een oom wonen sinds jaar en dag in een twee-onder-één kap woning in het mooie buitengebied van de gemeente Twenterand. Op een gegeven moment komt oom te overlijden. Hij laat zijn woning na aan een familielid die hem altijd heeft verzorgd. Dit familielid is blij en weet er wel raad mee. Haar zoon is met zijn jonge gezin namelijk op zoek naar een woning. De druk op de woningmarkt is enorm, waardoor de zoon maar moeilijk aan een woning kunnen komen. Bovendien wil het gezin graag in haar eigen kern blijven wonen, dichtbij familie, vrienden, school en sportclub. Dan is dit toch een perfecte oplossing?

Nou, dat leek een perfecte oplossing. Tot men bij de bank vroeg om een hypotheek. De bank geeft te kennen dat de woning geen twee-onder-een-kapwoning blijkt, maar een woning met inwoning. Daarom wordt geen hypotheek versterkt.

Nu komt een woning met inwoning vaker voor in de gemeente Twenterand. Bijvoorbeeld in het kader van mantelzorg. Het is vaak – ook om andere redenen – een bewuste keuze, omdat het bestemmingsplan het niet toelaat. Bovendien zijn er financieel grote voordelen: men betaalt met twee huishoudens voor alle (maand)lasten maar één keer: zoals gas, water, elektra, ozb, etc. Kenmerkend is ook dat deze woningen één voordeur hebben en één huisnummer.

Echter, daar gaat het in bovengenoemde situatie niet over. Deze woning wordt al decennialang gezien en behandeld als gesplitste c.q. dubbele woning. Ook door de gemeente. Want de woningen hebben elk een eigen huisnummer, voordeur, garage / schuur, oprit, keuken- / sanitaire voorziening en betalen elk de facturen voor gas, water en elektriciteit. Elk woningdeel heeft een eigen aansluiting op drukriool. Voor riool- en reinigingsrechten stuurt de gemeente jaarlijks gesplitste aanslagen (per huisnummer), zoals dat ook gebeurt voor de afvalstoffenheffing en de onroerendezaakbelasting (ozb). Was de WOZ-waarde van woning daarbij twee maal zo’n € 250.000 is dit nu één maal het geval. De andere woningwaarde is ineens € 0.

Dus toog de familie, nadat ze bij de bank was geweest, naar het gemeentehuis. Daar kreeg men te horen dat men dit woningdeel niet mag verkopen noch verhuren, want er zat op dat deel geen woonbestemming. Dit recht was als het ware vervallen, omdat oom overleed. De familie moest het maar laten verkrotten. Sinds enige jaren staat de woning nu maar leeg te staan. Dit is wat ons betreft niet uit te leggen en daar moet wat aan gedaan worden, in het algemeen belang.

Maar er zijn meerdere bijna gelijksoortige kwesties geweest in onze gemeente. Bij de behandeling van het bestemmingsplan Buitengebied in 2018 heeft op initiatief van GBT en ChristenUnie de vorige gemeenteraad unaniem een motie aangenomen met de titel ‘Kaderstellende beleidsnotitie woningsplitsing bij inwoning’ Toen bleek al dat:
• de Kadastergegevens niet altijd aansloten op de bestemming van percelen, zoals aangegeven in de bestemmingsplannen
• hierdoor verwarring kan en is ontstaan bij huishoudens over de woningstatus met alle gevolgen van dien.

De gemeenteraad verzocht daarom het college van burgemeester en wethouders een inventarisatie van dergelijke inwoonsituaties uit te voeren (zoals in de gemeente Hardenberg), waarna een ‘Kaderstellende beleidsnotitie woningsplitsing bij inwoning’ opgesteld wordt naar voorbeeld van de gemeente Hardenberg, die daar op dat moment volop mee bezig was. Maar zo’n inventarisatie heeft nooit plaatsgevonden. Als redenen werden aangevoerd “gebrek aan ambtelijke capaciteit”, “draagt niet bij aan het behoud en versterken van de identiteit van het buitengebied en verbetering van de bestaande woningvoorraad” en “een bepaalde groep inwoners van een inwoonsituatie overgaan naar een zelfstandige woning”.

Toch werd er enige hoop geboden, want “Woningsplitsing onder voorwaarden mogelijk via de beleidsnota Erventransitie, die een uitwerking vormt van de motie ‘schuur voor schuur’. Er zullen enkele kaders worden opgesteld waarbij splitsing van een inwoningsituatie naar een zelfstandige woning mogelijk kan zijn, wanneer er een tegenprestatie geleverd wordt in versterking van de ruimtelijke kwaliteit.” Dit was 2019. Na enkele jaren kunnen we vaststellen dat het probleem nog niet geheel is opgelost en dat er onduidelijkheid is gebleven.

Navraag bij de gemeente Hardenberg levert op dat sinds maart 2018 er 35 vergunningen voor woningsplitsing bij inwoning alsnog zijn verleend. Voor situaties binnen de bebouwde kan dit via de kruimelregeling, welke simpel en regulier is. Voor situaties buiten de bebouwde kom is een uitgebreidere procedure van toepassing. De aanvrager voor woningsplitsing bij inwoning wordt – naast de gebruikelijke leges – extra kosten in rekening gebracht en dit wordt door aanvragers geaccepteerd.

GBT heeft reeds enkele situaties in beeld naar aanleiding van inspreekreacties in onze fractie. Maar wat wij in ieder geval aanvankelijk wilden bij motie bij het bestemmingsplan zal nu toch eens moeten plaatsvinden, namelijk een inventarisatie. Om er zo achter te komen om hoeveel huishoudens dit werkelijk gaat. Bij deze inventarisatie zal het uitsluitend moeten gaan over inwoonsituaties:

A) in zowel binnen als buitengebied (binnen en buiten de bebouwde kom)
B) waar inwoning wordt behandeld als dubbele woning c.q. twee-onder-één-kap woning (gesplitste huisnummer, gemeentelijke aanslagen e.d.)
C) waarbij in beeld wordt gebracht waar sprake is van één of twee kadastrale percelen, waarop de woningen zich bevinden

De inventarisatie kan wat ons betreft plaatsvinden bij eenmalige oproep via de gemeentelijke berichtenpagina, mogelijk andere media en eigen gemeentelijke systemen en registers.

Vraag 1a
Bent u op de hoogte van meerdere inwoningssituaties, zoals wij deze schetsen in de inleiding? Zo ja, hoeveel situaties zijn bij u bekend?
Vraag 1b
Wat is het gevoerde beleid? Voldoet het beleid om deze situaties op te lossen? Zo nee, wat moet er aangepast worden?
Vraag 2
Hoe kan het zijn dat u een inwoning in de geschetste situatie behandeld als twee woningen en daarvoor separaat gemeentelijke lasten in rekening brengt, terwijl u voor een nieuwe ontstane woonsituatie terugvalt op één woning?
Vraag 3a
Wij stellen een inventarisatie voor, zie paragraaf. Hoe kijkt u hier tegenaan?
Vraag 3b
In de gemeente Hardenberg worden, naast de reguliere leges voor partiële bestemmingsplanherziening dan wel omgevingsvergunning, extra kosten in rekening gebracht bij aanvragers. Dit wordt alom geaccepteerd. Vrij logisch, want anders blijft de waarde van die ene woning € 0 en gaat het verkrotten. In het kader van ‘free riders’ ofwel ‘mee liften’ vinden wij de extra kosten bovendien een goed uitgangspunt: wie echt serieus wil heeft er iets voor over. Gezien eerder verkregen gegevens zou een aanvrager dan zo’n € 2.500 tot € 5.000 extra moeten betalen. Je zou het kunnen zien als drempelbijdrage. Hoe kijkt het college aan tegen deze mogelijkheid? Hoeveel ureninzet denkt het college gemiddeld kwijt te zijn? Uitgesplitst in binnen en buiten de bebouwde kom.
Vraag 4
Is het voor de gemeente mogelijk bestemmingsplangegevens en kadastrale gegevens met elkaar in overeenstemming te brengen of moet het Kadaster initiatief nemen? Hoe dan?